Dzierżoniów

Niektórym przedsiębiorcom nie jest potrzebny dodatkowy, tj. poza mieszkalnym lokal do prowadzenia działalności gospodarczej. Dlatego też m. in. zazwyczaj z uwagi na mniejsze koszty jego utrzymania decydują się na prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu wykorzystywanym do celów mieszkaniowych, czyli w lokalu, w którym na co dzień mieszkają, np. wspólnie z rodziną. W poradzie przedstawiamy najważniejsze aspekty podatkowe takiego rozwiązania oraz wskazujemy na ważne z tego punktu widzenia obowiązki przedsiębiorcy.

Prowadzenie działalności we własnym mieszkaniu wiąże się nie tylko z ponoszeniem bieżących wydatków, ale ze stopniowym zużyciem lokalu. Tak więc, po spełnieniu określonych wymogów przedsiębiorca może zaliczyć w jakiejś części lokal mieszkalny do środków trwałych firmy i dokonywać odpisów amortyzacyjnych, które stanowić będą koszty uzyskania przychodów.

W tym miejscu skupimy się jedynie na takim przypadku, w którym przedsiębiorca jest właścicielem mieszkania – Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych zezwala na dokonywanie odpisów amortyzacyjnych także w niektórych przypadkach (od nakładów), gdy lokale nie są własnością przedsiębiorcy (szczegółowo o tym w poradzie „Formy używania lokalu”).

Zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 22a) amortyzacji podlegają m. in. lokale będące odrębną własnością lub współwłasnością podatnika, nabyte lub wytworzone przez podatnika we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok. Lokale te muszą być wykorzystywane przynajmniej w części na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Amortyzacji podlegają również spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego (art. 22b).

Bardzo istotną kwestią jest określenie wartości początkowej środka trwałego (w naszym przypadku mieszkania). Wartość ta bowiem będzie stanowiła podstawę dokonywania odpisów amortyzacyjnych, a co za tym idzie - będzie wpływała na ich wysokość.
W przypadku mieszkania nabytego odpłatnie sprawa jest o tyle prosta, że w zasadzie wartością początkową będzie cena jego nabycia powiększona o koszty związane z jego nabyciem (np. koszty opłat notarialnych) oraz ewentualnie pomniejszona o podatek VAT (jeżeli podatnikowi przysługuje takie obniżenie zgodnie z przepisami ustawy o VAT). Tak jest w przypadku, gdy przedsiębiorca kupuje mieszkanie i w tym samym czasie wprowadza się do niego i zamieszkuje w nim i jednocześnie w tym samym czasie zalicza ten lokal do środków trwałych swojej firmy, a zatem wówczas kiedy zużycie mieszkania jest praktycznie zerowe. Jeśli natomiast przedsiębiorca już od jakiegoś czasu zamieszkuje w danym mieszkaniu i przykładowo dopiero po kilku latach od jego nabycia zamierza rozpocząć prowadzenie działalności gospodarczej w tym mieszkaniu lub nabył używane, to wówczas również może zaliczyć je do środków trwałych, ale jego wartość początkową będzie ustalał po pierwsze na podstawie ceny nabycia, a po drugie z uwzględnieniem stopnia zużycia mieszkania. Jeśli lokal, ew. część lokalu wymaga remontu, tj. dostosowania go do potrzeb przedsiębiorcy w celu prowadzenia w nim działalności gospodarczej i jeśli wydatki z tym związane zostaną poniesione przed dniem oddania do używania lokalu na potrzeby działalności gospodarczej wówczas również one powiększą wartość początkową lokalu, o ile przekraczać będą kwotę 3500 zł i mają charakter trwały. Wszelkie inne wydatki na lokal już w trakcie jego używania przez przedsiębiorcę, które nie przekroczą powyższej kwoty, a które służyć będą utrzymaniu lokalu w należytym stanie będą zaliczane bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów (szerzej na ten temat zobacz porady: „Wartość początkowa” oraz „Formy używania lokalu”).

Co do sposobu ustalania wartości początkowej lokalu w powyższej sytuacji, to warto zauważyć, że zgodnie z art. 22g ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przedsiębiorca może dokonywać samodzielnej wyceny mieszkania z uwzględnieniem cen rynkowych mieszkań tego samego rodzaju z grudnia poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu środków trwałych oraz z uwzględnieniem stopnia zużycia lokalu.
Jeżeli podatnik otrzymał mieszkanie w spadku, darowiźnie lub w inny nieodpłatny sposób to wartością początkową mieszkania będzie jego wartość rynkowa, chyba że umowa darowizny lub inna umowa przenosząca nieodpłatnie nieruchomość określi w treści wartość mieszkania w wysokości mniejszej od rynkowej. W takim przypadku za wartość początkową przyjmujemy wartość określoną w umowie.

Gdy lokal został wytworzony we własnym zakresie wartością początkową będzie koszt jego wytworzenia. Jednakże podatnik nie może do kosztów jego wytworzenia zaliczyć wartości pracy własnej, małżonka, dzieci, kosztów zarządu, kosztów operacyjnych, kosztów operacji finansowych (w szczególności kredytów, odsetek). Jeżeli przedsiębiorca nie może ustalić samodzielnie kosztu wytworzenia, dokona tego powołany przez podatnika biegły. Oczywiście uwzględnić należy ceny rynkowe tego typu lokali oraz stan i stopień ich zużycia.
Natomiast w przypadku lokalu będącego współwłasnością podatnika wartością początkową lokalu będzie wartość ustalona na takim poziomie, na jakim ma udział we własności tego lokalu. Wyjątek stanowi tutaj lokal wchodzący w skład współwłasności małżeńskiej. W sytuacji, gdy jeden ze współmałżonków prowadzi działalność w mieszkaniu stanowiącym wspólność małżeńską może on za wartość początkową przyjąć całą jego wartość, jeżeli jednak obydwoje z małżonków prowadziliby działalność w tym mieszkaniu to może każde z nich za wartość początkową przyjąć jedynie połowę jego wartości.

W art. 22g ust. 10 wprowadzono alternatywną dla wyżej opisanych metod obliczania wartości początkowej lokali, które są używane przez przedsiębiorcę dla celów działalności gospodarczej. Zgodnie z tym przepisem podatnicy mogą ustalić wartość początkową lokali mieszkalnych przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych m. in. używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego lokalu i kwoty 988 zł (za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości). Jednak metoda uproszczona jest obecnie nieopłacalna, ponieważ kwota 988 zł za 1 metr kwadratowy w żaden sposób nie odpowiada wartości rynkowej metra kwadratowego mieszkania - ustawodawca nie waloryzuje jej od kilku lat.

Odpisów amortyzacyjnych od własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej dokonuje się przy zastosowaniu rocznej stawki amortyzacyjnej w wysokości 2,5 proc. Natomiast dla budynków i lokali mieszkalnych, które stanowią odrębny przedmiot własności, stawka wynosi 1,5 proc.

Dla metody uproszczonej odpisów amortyzacyjnych od własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej dokonuje się przy zastosowaniu rocznej stawki amortyzacyjnej w wysokości 1,5 proc.

Koszty utrzymania i usług

Wydatki ponoszone na mieszkanie, już po wpisie jego części do ewidencji środków trwałych i po rozpoczęciu jego używania do celów prowadzonej działalności gospodarczej można bezpośrednio zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów, jeśli wydatki te jednorazowo nie przekraczają 3500 zł. Mamy tu przede wszystkim na myśli wydatki (koszty) związane z utrzymaniem lokalu, tj. przykładowo:
• czynsz, w tym CO, CW,
• energia elektryczna,
• koszty rozmów telefonicznych z telefonu zainstalowanego w tym lokalu w części korzystania dla działalności przedsiębiorcy,,
• inne media, np. gaz, woda.

Zasadnicze znaczenie ma w tym przypadku określenie, jaka powierzchnia lokalu mieszkalnego przypada na działalność gospodarczą. Podatnik może przeznaczyć na działalność jeden z pokoi i wówczas do kosztów uzyskania przychodów powinien zaliczyć wydatki proporcjonalnie odpowiadające powierzchni tego pokoju. Jeśli natomiast przykładowo telefon stacjonarny bądź różnego rodzaju sprzęty biurowe, jak komputer, drukarka itd. wykorzystywane są tylko do celów działalności gospodarczej to wówczas można odejść od powyższej metody wyliczenia wydatków, np. na energię elektryczną czy telefon (czyli wyliczenia na zasadzie proporcjonalności), ale wówczas trzeba mieć odpowiednią na to dokumentację.

Źródło: www.mikroporady.pl

Przeczytaj cały artykuł